Kan 2-lags belåning betale sig?
I RealRåd er vi lidt nørdede, når det kommer til realkreditlån. Det er de fleste boligejere IKKE, så derfor er vi et godt match.Der findes også boligejere, som leder efter finansieringsløsninger, der kunne være marginalt bedre end et standardlån med fast rente. De søger måske deres informationer på hjemmesider som boligdebatten.dk, hvor der ofte er debattører som anbefaler en opsplitning af lån, for enten at få en lavere ydelse eller afvikle gælden hurtigere med de samme penge.Spørgsmålene er ofte baseret på, om det er en fordel at vælge en lavere variabel rente på en del af finansieringen, for den måde at kunne afdrage hurtigere. Eller at kombinere det med at gøre en del af finansieringen afdragsfri og have en kort løbetid på resten.Hvis vi vender tilbage til overskriften om, hvorvidt det kan betale sig, så er svaret MÅSKE. For medmindre der er fast rente på både det første og det andet lån, kender man først resultatet, når et lån med variabel rente er indfriet. Så kan man skue tilbage og lægge sammen, hvor meget man samlet set har betalt i renter, bidrag og afdrag, og så sammenligne det med, hvad man havde betalt, hvis hele finansieringen var med fast rente. Indtil da må man leve med risikoen for at renten stiger. Og dermed at den beregnede besparelse bliver mindre, eller måske endda et tab.For de fleste er det ikke nemt at regne på de forskellige kombinationer, for der er mange variabler.Bidragssatserne afhænger af:
- Belåningsgraden
- Lånetypen
- Om lånet har 1. eller 2. prioritet i ejendommen.
- Om lånet er afdragsfrit.
Se eksempler på bidragssatser her.Den laveste bidragssats får man på et lån med fast rente og afdrag.Den højeste bidragssats får man på et F1-lån uden afdrag.Nettoydelsen afhænger af:
- Rentesatsen på lånet
- Løbetiden
- Kurstabet
- Skatteværdien af rentefradraget.
Vi sammenligner her en standardfinansiering med 2 alternativer, hvor en ejendomsværdi på 4 millioner belånes med 80% i Realkredit Danmark, baseret på renter og kurser fra den 15.10.2021:
Nettoydelse 1. år
Afdrag 1. år
Afdrag i alt
1,5% fast rente og afdrag
140.000
87.000
831.000 (9 år)
1. lag 0-60% 1,5% fast rente uden afdrag i 9 år2. lag 60-80% F-Kort med afdrag over 9 år
139.000
88.000
794.000
1. lag 0-55% F-Kort uden afdrag i 9 år2. lag 55-80% 0% fast rente og afdrag over 9 år.
139.000
110.000
1.031.000
Gæld efter udløb af afdragsfrihed1,5% fast rente og afdrag efter 9 år
2.434.000
1. lag 0-60% 1,5% fast rente uden afdrag i 9 år2. lag 60-80% F-Kort med afdrag over 9 år
2.478.000
1,5% fast rente og afdrag efter 9 år
2.434.000
1. lag 0-55% F-Kort uden afdrag i 9 år2. lag 55-80% 0% fast rente og afdrag over 9 år.
2.185.000
tallene er opdateret 16.10.2021
I begge eksempler står man tilbage med en lavere gæld, når afdragsfriheden udløber i de 2 eksempler, hvor der er 2-lags belåning. Især i det sidste eksempel er forskellen i gæld markant.En gæld som er 249.000 kr. lavere efter 9 år er til at forstå. Men så skal der tages højde for 2 væsentlige forhold:
- Hvor meget stiger ydelsen på F-Kort uden afdrag, hvis renten stiger? Renten reguleres 2 gange om året.
- Hvor meget kan man reducere gælden på det 30-årige lån i løbet af 9 år, hvis man løbende konverterer lånet?
Det er begge spørgsmål, som der ikke er noget klart svar på, for det kommer jo an på ……..Men vi kan oplyse, at hvis man konverterer et 30-årigt 1% lån til 2%, så skærer man netto 6-7% af gælden, og hvis gælden er 3 millioner, svarer det til ca. 200.000 kr. Og hvis renten stiger med 1% på et F-kort uden afdrag på 2.200.000 kr., så stiger nettoydelsen med 16.500 kr. om året.RealRåd kan regne på dine lån, hvis du overvejer 2-lags belåning. Og vi kan regne på, hvordan rentestigninger påvirker et lån med variabel rente i forhold til den kursgevinst der vil være på et lån med fast rente, hvis renten stiger. Se eksempel.Vi kan også regne på de forskellige kombinationer af lån. Se eksempel.Hvis du overvejer 2-lags belåning, så skriv til rp@realraad.dk. Så kan vi regne på dine muligheder.
