FlexLife med fast rente.

Den 7. september var første dag med handel i den nye 1% FlexLife obligation, som både giver mulighed for op til 30 års afdragsfrihed, og ikke mindst mulighed for at skifte mellem afdrag og afdragsfrihed.Resultatet var en gennemsnitskurs på 97,07. Det skal sættes i forhold til, at de ”almindelige” obligationsserier blev handlet til henholdsvis 99,52 og 98,77. Den sidste er serien med mulighed for 10 års afdragsfrihed.Skal man bruge en million kroner, skal man altså låne:1% FlexLife uden afdrag i 30 år1.031.000 kr.1% med afdrag1.005.000 kr.1% uden afdrag i 10 år1.013.000 kr.Man kan belåne ejendommen med op til 75% med FlexLife lån, men den samlede belåning skal være under 60%, hvis man vil have afdragsfriheden slået til. De øvrige lån, kan ydes op til 80% af ejendomsværdien.Bidragssatsen for FlexLife er generelt 0,15% højere end på traditionelle lån, og tillægget betales uanset om muligheden for afdragsfrihed udnyttes eller ej.Forskel i bidragssatsFlexLifeTraditionel75% belåning med afdrag0,7864%0,6364%60% belåning uden afdrag0,6081%0,5581%Og så kan vi regne udgiften til renter og bidrag ud:Pr. million i lånebehov i 10 årFlexLifeTraditionelForskelPr. år75% belåning med afdrag157.644 kr.140.765 kr.16.879 kr.1.688 kr.60% belåning uden afdrag165.795 kr.157.835 kr.7.960kr.796 kr.Restgæld efter 10 årFlexLifeTraditionelForskel75% belåning med afdrag721.030 kr.702.847 kr.18.183 kr.60% belåning uden afdrag1.031.000 kr.1.013.000 kr.18.000 kr.Det er en klar ulempe, at kurstabet på FlexLife på første handelsdag var op til 26.000 kr. større pr. million. Både fordi det skal afdrages ekstra, eller potentielt medfører et ekstra kurstab ved indfrielse til kurs 100, men også fordi der skal betales rente og bidrag af et større beløb.Der er dog flere fordele ved FlexLife. Med en samlet belåning på under 60%, gives mulighed for op til 30 års afdragsfrihed, hvilket kan være attraktivt for pensionister, som ønsker nedsparing i ejendommen.Og ikke mindst, at kursfølsomheden på FlexLife-obligationen er større end på de traditionelle obligationer. Kursfølsomheden er et udtryk for, hvor meget kursen falder, hvis renten stiger fra 1% til 2%.Forskel i kursfølsomhed1% FlexLife1% med afdrag1% uden afdragOfficiel kursfølsomhed26,9614,8919,49Faktisk kursfølsomhed10,197,007,30Den faktiske kursfølsomhed er ”slag på tasken” for det er til enhver tid ”markedet” som afgør hvor meget kurserne falder. Den angivne faktiske kursfølsomhed på de traditionelle obligationer er derfor baseret på RealRåds erfaringer gennem 25 år. Derimod er der ingen erfaring med FlexLife-obligationen, da det er en helt ny obligationstype. Den faktiske kursfølsomhed på FlexLife obligationen er derfor baseret på et gennemsnit af Nykredits og en anden storbanks bud. Og det skal her bemærkes, at Nykredit forudsiger en kursfølsomhed på 9,14 mens den anden bank siger 11,23. Altså en forholdsvis stor usikkerhed. Vores beregninger er derfor baseret på et gennemsnit, og det passer fint med, at den officielle varighed på FlexLife-obligationen er 36% større end på en traditionel afdragsfri obligation.Baseret på de faktisk forventede kursfald ved en rentestigning fra 1% til 2%, vil kursværdien af gælden se sådan ud, uden at der tages hensyn til betalte afdrag indtil konvertering:Forskel i kursværdi1% FlexLife1% med afdrag1% uden afdragKursværdi925.941 kr.934.650 kr.939.051Da kursen på FlexLife er lavere, og kursfølsomheden er større, vil det blive muligt at omlægge traditionelle 1% lån til 2% FlexLife før en traditionel konverteringsmulighed opstår. Det skyldes, at der normalt åbnes for nye obligationsserier, når kursen kommer under 100. Men til gengæld, vil indfrielseskursen på den traditionelle obligation ikke være faldet så meget, som i en ”normal” konvertering.Hvis kursen på 1% 2053 med afdrag i dag er 99,52 mod 1% FlexLife 2053 i kurs 97,07 og en forskel i kursfølsomheden på 3,19, må det formodes, at kursen på 1% 2053 kun er faldet til 96,19 når 2% FlexLife åbner, og dermed vil den faktiske kursgevinst ved omlægning fra traditionel belåning til FlexLife kun være på 3,81 point. Men til gengæld, vil der fremadrettet være basis for mere fleksible konverteringer, fordi det er muligt at skifte mellem 2 obligationstyper og udnytte kursforskellene.Eksempel hvor et nuværende 2% lån omlægges til 1 % 2053 FlexLife eller et traditionelt 1% lån.Lån med 28 års løbetidNuværende 2%-lån1% FlexLife1% TraditionelRestgæld3.000.000 kr.3.145.000 kr.3.066.000 kr.Nettoydelse139.659 kr.140.036 kr.132.412 kr.Afdrag 1. år80.793 kr.97.835 kr.95.377 kr.Og hvis de 2 lån om et år omlægges til 2% igen. Her kan man omlægge 1% FlexLife til 2% FlexLife, eller afvente yderligere rentestigning, så et traditionelt 2% lån også kommer under kurs 100 og kursen på 1% FlexLife dermed er faldet yderligere.Omlægning til FlexLifeNuværende 1 % FlexLifeNyt 2% FlexLifeRestgæld2.919.000 kr.2.639.000 kr.Nettoydelse133.810129.805 kr.Afdrag 1. år94.661 kr.74.509 kr.Omlægning fra FlexLife til traditionelt lånNuværende 1 % FlexLifeNyt 2% TraditionelRestgæld2.919.000 kr.2.545.000 kr.Nettoydelse133.810121.769 kr.Afdrag 1. år94.661 kr.71.855 kr.Havde man i stedet omlagt først fra 2% til et traditionelt 1 % og efter et år omlægger til et nyt traditionelt 2% lån er resultatet:Traditionel omlægning1 %2%Restgæld2.828.3962.648.000Nettoydelse125.870 kr.126.697 kr.Afdrag 1. år91.722 kr.74.763 kr.Forskellen ved nu at konvertere fra 2% lån til et traditionelt 1% lån og herefter tilbage til et traditionelt 2% eller at konvertere fra 2% til 1% FlexLife og herefter til et traditionelt 2% lån er:

1. 103.000 kr. i lavere restgæld ved først at vælge FlexLife og derefter gå tilbage til traditionel belåning
2. 2.908 kr. lavere nettoydelse.

Risikoen ved at konvertere til et FlexLife lån er, at man får en større restgæld her og nu, uden samtidig at opnå en nettobesparelse. Det er først ved næste konvertering, at gevinsten kan opstå. Understregningen af ”kan” er vigtig, fordi vi ikke kender den faktiske kursfølsomhed på FlexLife-obligationerne endnu. Den beregnede kursfølsomhed er behæftet med usikkerhed, blandt andet fordi den forudsætter normal likviditet i obligationen. Det kræver normalt, at der cirkulerer 3-5 milliarder i serien, hvilket altid er en usikkerhedsfaktor med nye obligationsserier. Dertil kommer, at investorerne heller ikke kender de faktiske betalingsstrømme i obligationen. Altså hvor mange boligejere, som forventes at afdrage på lånene, og hvor mange der vil udnytte afdragsfriheden fra start. Større afdrag end forventet vil formentlig medføre højere startkurser, men lavere kursfølsomhed. Men det korte af det lange er, at der er opstået en ekstra mulighed for at konvertere lån, fordi man kan skifte mellem 2 obligationstyper, som begge har fast rente.I beregningerne har vi anvendt bidragssatserne for 75% belåning i Realkredit Danmark, og har derfor forudsat at der er tale om 75% belåning. Afdragsfriheden på FlexLife kan først begynde, når belåningen er under 60%, men kan til gengæld gælde i op til 30 år, fra lånets udbetaling.Hvis du vil høre om dine muligheder skal du bare skrive til info@realraad.dk eller ringe til 4330 0050.