"Det er genialt det der"
Lidt genbrug fra 2020, men stadig aktuelt. Dog på en anden måde."Michael Laudrup... og så skyder han. Nej han venter, JAAAAAH, Michael Laudrup... Det er genialt dét der."Speaket fra Svend Gehrs er ikonisk og stammer fra 1986 og vi brugte det sidst i anledning af hans 80-års fødselsdag.Vi lånte citatet i maj 2020, hvor vi netop havde passeret en opsigelsesfrist. Situationen var, at nogle af de hurtigste boligejere havde udnyttet muligheden for at konvertere fra 0,5% eller 1% til 2%, i marts 2020 da Danmark blev lukket ned. Allerede i starten af maj måned var renten igen faldet, så man kunne få 1% til en fornuftig kurs og dermed komme tilbage til 1%.Når vi lavede beregninger på disse omlægninger, sprang en bestemt omkostning i øjnene. Differencerenterne var voldsomt høje fordi vi havde passeret 30. april som var fristen for at opsige lån til 1. juli. Og på grund af de ekstra høje omkostninger valgte de fleste at vente. Ligesom Michael Laudrup. Og det viste sig faktisk at være genialt, for den 31. juli som var næste opsigelsesfrist, var kursen på 1% lånet 99,95.Nu står vi i en helt anden situation, hvor 1% lånet kan omlægges til 3% med mulighed for at få en stor gældsreduktion. Hvis gælden i dag er 3 millioner, kan lånet omlægges til et nyt lån hvor gælden er 313.000 kr. lavere og hvis man sammenligner de 2 lån, så når man break-even for hvornår kursgevinsten er spist op af stigende renter og langsommere afdrag efter 9,25 år.Renterne er steget meget hurtigt til 3%. Måske lidt for hurtigt, for kursen på 3% er faktisk ikke særlig god. Normalt er der en forskel i kursen på 7 point, hvis man sammenligner f.eks. 2% og 3%, men i dag er forskellen kun 5,5 point, så måske har institutterne været lidt for hurtige til at sende 3%-lånet på banen. Nordea Kredit undtaget.Men måske fordi renterne er steget så hurtigt, så har mange den holdning, at man skal vente – ligesom i 2020 – og så omlægge til 3,5% eller måske 4% i stedet for 3%. Måske viser det sig også at være genialt, men hvad betyder det for omlægningen?Giver den ekstra kursgevinst en mere robust omlægning, hvis renten samtidig stiger ekstra? Det viser vi med et par eksempler, hvor der ventes på 3,5%, og hvor kursspændet ændrer sig, som nu og hvor det ændrer sig ”normalt”.28 års løbetid
Gæld
Nettoydelse
Rentabilitet
Nuværende 1% lån
3.000.000 kr.
130.700 kr.
Omlægning til 3% kurs 99,50 nu
2.687.000 kr.
135.800 kr.
9,25 år
Omlægning til 3,5% kurs 99,50 (spænd 5,5)
2.604.000 kr.
136.900 kr.
9,75 år
Omlægning til 3,5% kurs 99,50 (spænd 7)
2.581.000 kr.
135.700 kr.
10,50 år
Det vil altså igen være genialt at vente. Denne gang på 3,5% lånet. Men hvad nu hvis det ikke kommer, men at renten i stedet falder til 2%?Sker det, ligesom i maj 2020, og man konverterer 3% lånet lige på den forkerte side af opsigelsesfristen, f.eks. 15. maj, skal man betale differencerenter i 4 ½ måned, og så bliver 2% lånet på 2.757.000 kr. med en nettoydelse på 130.000 kr.Hvis ventetiden på 3,5% lånet denne gang var forgæves, har boligejeren med 1% lånet stadig mulighed for at konvertere op til 2%, men nu skal 1% lånet så indfries til en højere kurs f.eks. 94, og så bliver 2% lånet på 2.849.000 kr. med en nettoydelse på 134.000.Konverteringen fra 3% til 2% resulterer altså i en gæld, som er 92.000 kr. lavere og hertil kommer skatteværdien er differencerenterne, så forskellen bliver i alt 103.000 kr.Så i dette tilfælde er det altså ikke genialt at vente (forgæves) på 3,5%. Men Michael Laudrup var jo heller ikke genial i alle kampe. Kun næsten😊Vi kan regne på dine muligheder. Ring på telefon 4330 0050 eller skriv til info@realraad.dk, hvis du vil høre mere. Det koster ikke noget.
