Sådan er omkostningerne fordelt

Når vi rådgiver boligejere om, hvornår de bør omlægge deres lån, sker det f.eks. ved at sammenligne omkostningerne med, hvor meget man sparer i renter og bidrag. Men hvor store er omkostningerne, og hvad dækker de over? Det er egentlig meget simpelt, for omkostningerne er lig med det som gælden stiger med. Og så kan man give omkostningerne forskellige navne. Det gør ingen forskel.I det følgende viser vi 3 eksempler på, hvor et 2% lån på 3 millioner kr. og 28 års løbetid ændres til et 1% lån med 30 års løbetid. Der regnes med, at kursen på det nye lån er 99 og at der skal betales differencerenter i 90 dage. I eksemplerne er der en række omkostninger, men listen er ikke udtømmende, for der kan godt være flere, hvis der f.eks. omlægges flere lån til et lån, eller hvis der er andre panthavere, som skal respektere det nye lån. Dette eksempel er det vi kalder en ren omlægning.Omkostningerne er:

• Almindeligt kurstab, som er forskellen på kurs 100 og den aktuelle spotkurs. Kan dog også være en gevinst, hvis kursen er +100.
• Kursskæring som institutterne beregner sig, f.eks. 0,25 point i Realkredit Danmark som er standard, men også en tidsafhængig kursskæring, når man kurssikrer lån.
• Kurtage som beregnes af kursværdien af lånet. I Realkredit Danmark kaldes det afregningsprovision.
• Lånesagsgebyr som er et fast gebyr. Kan i Totalkredit variere mellem 1.000 og 4.000 kr.
• Ekspeditionsgebyr som bank/realkreditinstitut tager for tinglysningsekspeditionen
• Indfrielsesgebyr som deles op i et gebyr for et indfrielsestilbud og et gebyr for selve indfrielsen.
• Garantiprovision (ofte i Totalkreditsager). Er for en garanti, som stilles, indtil det gamle lån er indfriet og aflyst af tingbogen. I ”gamle dage” kunne garantien løbe i månedsvis, men i dag løber den helt ned til få minutter, fra det nye lån udbetales og indtil det gamle lån indfries og aflyses.Garantiprovision kan trækkes fra i skat, hvis den opkræves som en løbende provision. Altså ikke en fast provision, men f.eks. 1,5% p.a. dog minimum 2.500 kr.
• Differencerenter, som er kuponrenter til obligationsejerne og mellemregningsrenter til instituttet indtil den termin, hvor obligationerne udtrækkes. Differencerenterne kan trækkes fra i skat.
• Tinglysningsafgift
• Honorar til RealRåd.

I de 3 eksempler stiger gælden med 84-87.000 kr. og nettoydelsen falder med ca. 16.000 kr. det første år. Det dækker dog over, at der spares ca. 29.000 kr. i renter og at der afdrages ca. 6.000 kr. ekstra på gælden, og så kan man regne ud, at de sparede renter, skattefordele og de ekstra afdrag finansierer den højere gæld efter ca. 3,25 år.Nogle af omkostningerne kan måske forhandles med banken/instituttet, men de fleste ligger helt fast, og det som regel de største poster. Det er naturligvis en fordel at få reduceret omkostningerne, fordi konverteringens rentabilitet derfor bliver bedre. Man skal dog være opmærksom på, at den ekstra tid der går med at forhandle omkostningerne ned, eller indhente alternative lånetilbud fra andre institutter, kan betyde, at man får et større kurstab, hvis kurserne falder imens forhandlingerne står på. Hvis lånet er på 3.084.000 kr., vil en gebyrbesparelse på 10.000 kr. være væk, hvis kurserne falder med 0,33 point. I januar måned 2021 svingede kursen på f.eks. 0,5% 2053 i niveauet 98,04 – 96,95 eller 1,09 point.Og man kan selvfølgelig også fravælge omkostningen til RealRåd. Men så står man helt på egne ben og uden RealRåds rådgiveres store erfaring med lånekonverteringer, herunder især, HVORNÅR man bør konvertere og hvornår man bør vente.Eksempel 1: Omlægning af lån i Realkredit Danmark – Nyt lån 3.085.000 kr.

Eksempel 2: Omlægning af lån i Totalkredit i Danske Andelskassers Bank (ikke-samarbejdspartner) Nyt lån 3.087.000 kr.

Eksempel 3: Omlægning af lån i Totalkredit i Totalbanken – Nyt lån 3.084.000 kr.

RealRåd har samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark og Totalbanken om formidling af lån Totalkredit. Det er Totalbanken som vi laver RealRådmodellen sammen med.Hvis du vil høre mere om dine muligheder for konvertering af lån, eller ønsker at bruge RealRåd som ekstern rådgiver, skal du bare ringe på 4330 0050 eller skrive til info@realraad.dk.