30 ÅRS AFDRAGSFRIHED - SÅ BLEV VI LIDT KLOGERE.

Nu har boligejerne haft muligheden for at optage fastforrentede lån med 30 års afdragsfrihed i ca. 1/2 år, så nu benytter vi lejligheden til at følge op på vores blogindlæg fra 9.9.2020.Som altid, når der kommer nye lånetyper på markedet, skal markedet lige finde ud af, hvad prisen skal være. I dette tilfælde taler vi om obligationsmarkedet, og hvem der styrer det, kan vi ikke gennemskue.Da de nye obligationer blev udbudt, var en af usikkerhederne, hvor meget dårligere kursen ville være i forhold til en ”almindelig” afdragsfri obligation. I vores artikel kunne vi konstatere, at forskellen var på 1,7 point. Man skulle altså låne ca. 17.000 kr. ekstra pr. million i lånebehov, hvis man ville have mulighed for 30 års afdragsfrihed. Priserne var der ikke usikkerhed om. I Realkredit Danmark betaler man 0,15% oveni den almindelige bidragssats for et lån med afdrag.Det som vi i RealRåd gik meget op i, var kursfølsomheden på lånene. For jo større kursfølsomheden er, desto større konverteringsgevinster kan man få. I en sammenligning af et 1%-lån med 10 års afdragsfrihed og de nye 1%- lån med 30 års afdragsfrihed, fik vi 2 bud på kursfølsomheden. Danske Bank sagde 11,23 og Nykredit sagde 9,13, så i vores sammenligning valgte vi gennemsnittet på 10,19 point. Og vi sammenlignede med 7,3 point på et lån med 10 års afdragsfrihed. I det hele taget, må vi nok konstatere at kursfølsomheden generelt blev overvurderet.

I dag (18.3.2021) er renten steget i forhold til i september 2020, og meget belejligt, så er det i dag muligt at optage lån med 30 års afdragsfrihed til 1,5% rente, og så behøver man ikke teoretiske gæt på kursfølsomheden, for så kan man konstatere, hvad den faktiske forskel i kursen er. Og her er vi blevet overrasket.Kursen på 1% uden afdrag i 30 år er faldet til 94,82, mens kursen på 1,5% uden afdrag i 30 år er 98,98. Forskellen er altså på 4,16 point. Og det passer jo ikke med forventningerne fra sidste år. For så skulle forskellen have været på 5,61 eller 4,56 point. Vi må derfor konstatere, at Danske Bank skød langt over målet, mens Nykredit ramte bedre.Til sammenligning er forskellen på 1% med 10 års afdragsfrihed og 1,5% med 10 års afdragsfrihed 3,97, men her er kursen på 1,5% over kurs 100, så den er pt. Ikke åben for tilbud. Og så må vi jo tilstå, at vi selv brugte en lidt for pessimistisk kursfølsomhed på den almindelige afdragsfri obligation, fordi forskellen i så fald kun skulle have været på 3,65 point. Men det gør jo ikke så meget, hvis kursgevinsterne bliver lidt større end forventet.Vi kan altså konkludere, at kursfølsomheden på obligationer med 30 års afdragsfrihed, er stort set den samme, som på obligationer med 10 års afdragsfrihed. Og i dag skal man låne 21.000 mere pr. million i lånebehov, hvis man vil have 30 års afdragsfrihed i stedet for 10 år. Og når man samtidig ikke bare uden videre kan konvertere lån med 30 års afdragsfrihed, vil vi ikke anbefale 30 års afdragsfrihed, hvis man ønsker at have aktiv gældspleje.Skriv til info@realraad.dk hvis du overvejer 30 års afdragsfrihed, eller allerede har valgt det. Så kan vi regne på, om der er bedre muligheder for dig.