Tilmeld dig vores nyhedsbrev

Værd at vide om realkreditrådgivning

RealRåd giver dig reel realkreditrådgivning

Realkreditrådgivning består af mange termer og betingelser, og det kan være svært at finde rundt i, hvad der gør sig gældende for lige netop dig.

Derfor har vi samlet en række relevante termer og deres betydninger samt spørgsmål og besvarelser af disse herunder.

Vi rådgiver dig, så du kan spare penge på dine lån - helt uden risiko

Find rundt i realkreditjunglen med vores ordliste

Find rundt i termer og begreber indenfor realkreditrådgivning

Den del af terminsydelsen, der bruges til at nedbringe lånets restgæld.

De mest almindelige:

Annuitet er stigende afdrag med faldende renter, lige store bruttoydelser.

Serie er lige store afdrag med faldende renter, faldende brutto/nettoydelser.

Mix-lån er 60 % annuitet, 40 % serie, lige store nettoydelser, faldende bruttoydelser.

Rentetilpasningslån er variabelt forrentet lån, hvor renten er fast en periode. Afdrages som annuitet.

En afdragsform som betyder, at lånet tilbagebetales med lige store ydelser (eksklusiv bidrag) i hele løbetiden. Der er stigende afdrag og faldende rente, fordi renten altid beregnes af restgælden.

Den del af terminsydelsen, som går til administration og reservefonde. Bidraget kan trækkes fra i skat. Fradraget opgøres automatisk af kreditforeningen. Bidraget beregnes af restgælden. Tidligere blev det beregnet af hovedstolen.

Et boliglån kan være et realkreditlån, men det kan også være et banklån med pant i boligen.

Dagskurs er lig med indfrielseskurs. Dagskurs bruges under kurs cirka 100,15 (kursen, for hvornår dagskurs er den bedste indfrielsesmetode, varierer på grund af for eksempel genplaceringsrenten).

Der findes tre typer indfrielse af obligationer:

  1. Opkøb og aflevering af obligationerne til kreditforeningen.
  2. Opsigelse til kurs 100 til termin.
  3. Pari straks (pari straks er lig med kurs 100 med det samme (imaginær indfrielse)).

Hvilken af de tre benævnte metoder, der anvendes, afhænger af kursen på obligationen på indfrielsen, samt hvilken placeringsrente der kan opnås. Indfrielsesmetode er valgfri for låntager. (Se under dagskurs, terminsopsigelse, pari-straks)

Diskonteringsrente anvendes til beregning af de samlede nettoydelsers nutidsværdi. Som diskonteringsrente anvender vi det nye låns effektive renteprocent efter skat.

Den effektive rente angiver prisen på lånet. I den effektive rente medregnes obligationsrente, kurstab, bidrag, kurtage og stiftelsesprovision. Den effektive rente er inklusiv rentes rente.

Eurolån er en fællesbetegnelse for de forskellige låntyper, som Realkredit Danmark tilbyder i valutaen euro. Realkredit Danmark tilbyder som udgangspunkt samme låntyper i euro som i kroner.

Udbetaling:
Betyder, at obligationerne udbetales med det samme. Pengene placeres herefter til pengemarkedets satser frem til udbetalingstidspunktet (check med din bank eller kreditforening, der kan være forskelle i placeringssatser).

Indfrielse:
Betyder, at obligationerne indfries med det samme. Pengene lånes til pengemarkedets satser frem til indfrielsestidspunktet (check med din bank eller kreditforening, der kan være forskelle i lånesatser).

Alle obligationer har et nummer, blandt andet til brug for handel på Københavns fondsbørs. Nummeret er entydigt.

Den dag hvor terminsydelsen forfalder. Den rettidige betalingsdato ligger senere, men bliver der ikke betalt til tiden, bliver morarenterne beregnet allerede fra forfaldsdagen.

Det oprindeligt lånte beløb. Undtaget dog kontantlån hvor hovedstolen er det udbetalte beløb. Det lånte beløb er oprindelig obligationsrestgæld * kurs / 100. 

Et lån hvor restgælden bliver reguleret efter udviklingen i det almindelige løn- eller prisniveau.

Ved indfrielse af lån betales for hvert lån et indfrielsesgebyr til det realkreditinstitut, hvor lånet i sin tid er optaget.

Tilbud på indfrielse af lånet og oversigt over, hvad det koster at indfri lånet.

Lån, der kun kan indfries ved indlevering af obligationer.

Den kontante hovedstol udgør det oprindeligt udbetalte beløb.

Lån hvis hovedstol er lig kursværdien på de solgte obligationer. Kursudsving på obligationerne påvirker ikke hovedstolen, men mængden af obligationer, der skal sælges (obligationsrestgælden). Kursudsving inden udbetaling vil påvirke den kontante renteprocent og ydelsen på lånet. Der gives skattefradrag for kurstabet, fordi det er indeholdt i den kontante renteprocent. Ved konvertering med kursgevinst til følge beskattes gevinsten. Gevinsten opgøres som forskellen mellem den kontante restgæld og obligationsrestgælden.

Renten på et kontantlån. I den kontante renteprocent er kurstab/kursgevinst fra obligationssalget regnet med.

Den kontante restgæld er den gæld, som lånet ville være nedbragt til, hvis udbetalingskursen havde været 100. Ved førtidig indfrielse er det kursværdien af obligationsrestgælden, der tilbagebetales.

Et konverterbart lån er et lån, hvor låntager har ret til at indfri til kurs 100.

Kursgevinster beskattes ikke for private låntagere, dog er undtaget kontantlån. Her beskattes forskellen mellem den kontante restgæld og kursværdien af obligationsrestgælden. På eurolån beskattes tillige en eventuel valutakursgevinst både for private og selskaber. For selskaber A/S og ApS beskattes kursgevinster altid. Ikke alle skatteregler er beskrevet her.

Eksempel: forskellen mellem kurs 90 og 91 er et kurspoint, hermed 1 %.

Kontantlån optaget før den 19. maj 1993 kunne frem til 1. januar 1996 indfries og få fradrag for et eventuelt kurstab. Fradraget blev fordelt over det nye låns restløbetid. Efter 1. januar 1996 kan et sådant kurstab videreføres til et nyt lån, dog med betingelser. Nyt lån skal have mindst samme restløbetid som gammelt lån, og det nye lån skal kunne dække indfrielsen af det gamle lån.

Kursværdien er obligationsrestgælden ganget med kursen og divideret med 100.

En omkostning ved køb eller salg af obligationer. Kurtage beregnes som en promillesats af obligationernes kursværdi. Denne promille er som regel 15 + 1 promille kursskæring.

Antal år fra lånet udbetales til det udløber.

Gebyr for lånesagen. Dette gebyr opkræves som regel kun, hvis lånet bliver udbetalt.

Garanti for tinglyst pantebrev uden anmærkninger eller med acceptable anmærkninger. Garantien dækker forskellen mellem nyt og gammelt lån + 5 % tillæg til omkostninger.

Beregnes af Københavns Fondsbørs som en brøkdel af gennemsnittet af effektive renter på udvalgte obligationer. Som hovedregel kan der ikke optages lån med en nominel rente, der er lavere end mindsterenten.

Strafrente ved for sen terminsindbetaling. Bevirker endvidere, at prioritetskunde status mistes.

Værdi i nutids kroner. Værdien beregnes ved at tilbagediskontere amortisationen med den effektive rente efter skat.

Oprindeligt lånte obligationsbeløb.

Kommer af det latinske ord obligatus (juridisk binding) og er lån, som udbetales i obligationer. Den kontante udbetaling er kursværdien af de solgte obligationer. Rente og ydelse varierer i forhold til den kontante udbetaling. Det er derfor ikke muligt at se den reelle rente på et obligationslån, medmindre udbetalingskursen er 100.

Renten på obligationen. Kaldes også kuponrente, rentefod eller pålydende rente.

Restgælden på et obligationslån. Ved førtidig indfrielse er det kursværdien af restgælden, der skal betales. Ved konverterbare obligationer, maksimalt kurs 100 + 2-5 måneders (fire kreditor terminer) opsigelse, 5-11 måneder (to kreditor terminer).

Den dato hvor kreditor modtager rentebetaling og udtrækning fra realkreditinstituttet. Typisk fire gange om året.

Københavns Fondsbørs udregner hver dag gennemsnitlige handelskurser. Alle handler er et vægtet gennemsnit af handelskurserne.

Opsigelsesfrist er den dato, hvor lånet senest kan opsiges.

Pari-straks betyder kurs 100 med det samme. Dette betyder imidlertid kun, at bidragsbetalingen stopper (tjek med din kreditforening) (se yderligere forklaring under differencerente).

Realkredit Danmark giver kunder rabat og lettere låneadgang, når man er blevet prioritetskunde. For at blive prioritetskunde skal man have betalt sin termin til tiden i to år.

Prioritetsstilling er den tinglyste rækkefølge af lånene.

Provenu er det kontante plus/minus beløb, som fremkommer ved forskellen mellem indfrielsen inklusiv omkostninger og udbetalingsbeløbet.

Den på obligationen påtrykte renteprocent.

Refinansiering betyder, at nyt lån udbetales til indfrielse af eksisterende lån. Herved ændres renten til renten på nyt lån.

Se refinansiering.

Et kontantlån baseret på obligationer med kort løbetid, hvor renten er variabel. Renten og dermed terminsydelsen bliver tilpasset ved hver rentetilpasning. Undtaget er BoligXlån, som er obligationslån.

Lån optaget før 1972, hvor der er indbetalt til reservefonden.

Alle afdrag er lige store. Ydelsen er faldende. Serielån ydes på nuværende tidspunkt ikke som Realkreditlån, men det kan være en god ide for stærke økonomier til banklån.

Stiftelsesprovision opkræves af kreditforeningen, som etableringsudgift til delvis dækning af lovpligtige reservekrav. Stiftelsesprovision på gamle lån modregnes i nyt låns stiftelsesprovision. Ejerboliger og fritidshuse er fritaget for stiftelsesprovision.

Lån uden afdrag. Hele lånet afdrages sidste termin.

Ved terminsopsigelse betales fuld ydelse frem til termin inklusiv bidrag. Obligationsejer skal adviseres mindst to måneder før næste termin for 4 kreditorterminers lån og fem måneder før termin for halvårlig kreditortermin. Er der mindre end to måneder til næste termin, er opsigelsesfristen derfor næstfølgende termin (maksimalt fem måneder for 4 terminers lån, maksimalt 11 måneder for 2 terminers lån ). Terminsopsigelse kombineres som regel med kurssikring af udbetalingen frem til indfrielsestidspunktet.

Jf. lov om Finansielle rådgivere og boligkreditformidlere må vi ikke kalde os ”uafhængig”, når vi modtager provision.  Vi er derfor ikke uafhængige, da vi modtager provision fra vores samarbejdspartnere Realkredit Danmark/Danske Bank, BRF kredit samt Totalkredit/Totalbanken. Du kan dog være sikker på, at vi stadig har samme interesse, nemlig den bedste og billigste finansieringsløsning, uanset leverandør af lånet.Årsagen til, at vi modtager provision fra vores samarbejdspartnere er ganske enkel: Vi udfører en stor del af det arbejde de ellers skulle have foretaget for eksempel:

1. Rådgivning om realkredit lån: lånetype, rentepct., løbetid, omlægning af anden gæld til realkredit osv. (som kreditorforening/bank så selvfølgelig fraskriver sig)

2. Bestilling af det korrekte lånetilbud når det er relevant

3. Gennemgang af lånetilbud/ indtastning i vores beregningssystem – hvis fejl/ændringer – sørger vi for nyt tilbud

4. Tjek på forbehold i lånetilbud / f.eks accept af rykning på ejerpantebrev

5. Gennemgang af lånetilbud med dig

6. Aftale om udbetaling af nyt lån samt indfrielse af nuværende lån/ gennemførsel

7. Gennemgang af afregning for omlægningen

I ÅOP medregnes obligationsrente, kurstab, bidrag kurtage, stiftelsesprovision, tinglysningsgebyr, lånesagsgebyr og stempelafgift.

FAQ om realkredit og RealRåd

FAQ om realråd og realkreditrådgivning

Kært barn har mange navne, og det samme er tilfældet med ordet låneomlægning. Det kan være banklån, der slås sammen. Det kan være ændring af løbetid og så videre. Simplificeret er der tale om et realkreditlån, som omlægges til et nyt realkreditlån med gevinst.

Konvertering er det samme som låneomlægning, men mere tydeligt idet det drejer sig om realkreditlån. Du kan læse mere om konvertering her.

Et lån der udelukkende ydes i fast ejendom, og med særlige indfrielsesbetingelser.

Det er kun RealRåd, som løbende beregner en resultatopgørelse. Denne er den samlede beregning over alle ens konverteringer (omlægninger) gennem tiden. Disse samles i et stort hændelsesforløb over mange år, således at man har en matematisk opgørelse over det samlede forløb.

Det er kun RealRåd, der tilbyder realkreditrådgivning på baggrund af vores unikke boliglånsoptimizer ACCURAT. I ACCURAT er det muligt at få beregnet konsekvenser af en given konvertering samt med-tagelse af banklån og meget andet.

Vores boliglånsoptimizer, ACCURAT, leverer den ultimative realkreditrådgivning. Vi sørger for, at ACCURAT til enhver tid er opdateret blandt andet i forhold til, hvordan beregningssystemet skal benyttes, samt hvilke strategier, i henhold til dit boliglån, der bør forslås.

Betaler du for lidt, eller betaler du måske for meget? Disse spørgsmål skal du ikke bekymre dig om med ACCURAT. Vores boliglånsoptimizer beregner dette for dig ved at beregne, hvilken kreditforening der er billigst, hvor dette vurderes ud fra din situation og belåningsgrad.

Et forhåndslån er et realkreditlån, som du kan bruge, hvis du går med tanker om at renovere eller udvide din nuværende bolig. Forhåndslån kan dog også med fordel bruges, hvis du vil bygge nyt fra grunden, eller hvis den nye drømmebolig trænger til en kærlig hånd, inden du og familien flytter ind. Uanset om du ønsker at bygge nyt, om eller til, kan et forhåndslån finansiere projektet.

Forhåndslån er et realkreditlån, som udbetales én gang og sættes ind på en spærret byggekonto, og det er med udgangspunkt i din økonomi, at de øko-nomiske konsekvenser af byggeriet bliver beregnet.

Lån med pant i fast ejendom til forbrugere og andelsboligforeninger skal risikomærkes som enten ’grøn’, ’gul’ eller ’rød’. Risikomærkningen er et udtryk for lånets kompleksitet kombineret med risikoen for ændringer i ydelsen for hver produkttype. Prisen på forhåndslånegarantien afhænger af lånets størrelse.

Der betales rente og bidrag til realkredit- og pengeinstitutter fra det tidspunkt, hvor realkreditlånet bliver udbetalt. Rentesatsen og bidragssatsen afhænger af, hvilket realkreditlån der er valgt.

Det er kun RealRåd, der tilbyder dette med vores boliglånsoptimizer, ACCURAT. ACCURAT ændrer selv sin overvågning dynamisk med tiden, samt hvis kurserne på realkreditobligationer ændrer sig i en anden retning. Det er umuligt for den enkelte låntager selv at beregne disse tal. Der er alt for mange faktorer, der spiller ind, og derfor er man tvunget til at lade et beregningssystem (ACCURAT) beregne det samlede resultat. Dette samlede resultat beregnes også ud fra historikken af konverteringer.

Klager over RealRåd

Hvis kunden mod forventning, finder anledning til at klage over RealRåd, skal kunden henvende sig til den person, som har rådgivet kunden eller RealRåds direktion.
Hvis kunden – efter at have drøftet det forhold, der ønskes klaget over, fortsat ikke enig i RealRåds sagsbehandling eller resultatet heraf, kan du klage til vores klageansvarlige:

RealRåd Aps

Att.: Charlotte Ejlertsen
Københavnsvej 75
4000 Roskilde

Fører en sådan henvendelse ikke til et tilfredsstillende resultat, kan kunden rette henvendelse til Forbrugerklagenævnet: Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen Carl Jacobsens Vej 35, 2500 Valby

  • 0,5625 procent pr. påbegyndt tre måneder i minimumsgarantiprovision, minimum 375 kr.
  • 750 kr. i etableringsgebyr for garantien
  • tinglysningsafgift til staten.
  • 3.000 kroner for byggekontoadministration

Derudover kan der være andre mindre omkostninger forbundet med at oprette et Forhåndslån og administrere byggekontoen – for eksempel ved vurderinger af byggeriet. Der kan tilknyttes en kredit til byggekontoen efter aftale med banken

Jf. lov om Finansielle rådgivere og boligkreditformidlere må vi ikke kalde os ”uafhængig”, når vi modtager provision.  Vi er derfor ikke uafhængige, da vi modtager provision fra vores samarbejdspartnere Realkredit Danmark/Danske Bank, BRF kredit samt Totalkredit/Totalbanken. Du kan dog være sikker på, at vi stadig har samme interesse, nemlig den bedste og billigste finansieringsløsning, uanset leverandør af lånet.Årsagen til, at vi modtager provision fra vores samarbejdspartnere er ganske enkel: Vi udfører en stor del af det arbejde de ellers skulle have foretaget for eksempel:

1. Rådgivning om realkredit lån: lånetype, rentepct., løbetid, omlægning af anden gæld til realkredit osv. (som kreditorforening/bank så selvfølgelig fraskriver sig)

2. Bestilling af det korrekte lånetilbud når det er relevant

3. Gennemgang af lånetilbud/ indtastning i vores beregningssystem – hvis fejl/ændringer – sørger vi for nyt tilbud

4. Tjek på forbehold i lånetilbud / f.eks accept af rykning på ejerpantebrev

5. Gennemgang af lånetilbud med dig

6. Aftale om udbetaling af nyt lån samt indfrielse af nuværende lån/ gennemførsel

7. Gennemgang af afregning for omlægningen