Få fleksibelt afdrag med RealRådmodellen

Med RealRådmodellen kan du nu få fastforrentede obligationslån med fleksibelt afdrag. Kort fortalt betyder det, at du får frihed til selv at bestemme dit månedlige afdrag på dit realkreditlån samtidig med, at du automatisk nedbringer din restgæld.

Sådan fungerer RealRådmodellen
Via RealRåd optager du et realkreditlån med afdrag, hvilket giver en bedre kurs på obligationen, end hvis du vælger et lån med afdragsfrihed. Der bliver oprettet en prioritetskredit på lånebeløbet til afdrag og med samme rente og bidrag som realkreditlånet. Gennem prioritetskreditten er du sikker på, at du løbende afdrager på dine lån. Samtidig får du en prioritetskonto, hvor du selv bestemmer indestående. Indeståendet af fx frie midler bliver rentemæssigt modregnet prioritetskreditten, så du kun betaler rente af nettogælden (vær dog opmærksom på, at modregningen sker til en rente, der er 0,25 % lavere end prioritetskredittens).

Dine fordele er

  • Du bestemmer selv dine afdrag og skaber fleksibilitet i din økonomi
  • Du nedbringer løbende din gæld
  • Du får et lavere bidrag og nedbringer i stedet automatisk din gæld
  • Du får de muligheder for konverteringsgevinster, som ligger i fastforrentede lån
  • Du minimerer risikoen for teknisk insolvens ved at nedbringe din gæld
  • • Ved 80 % belåning er din bidragssats 0,33 % lavere ( I Totalkredit er bidragssatsen 1,07 %. Med RealRådmodellen får du fleksibelt afdrag med en bidragssats på 0,74 %)

Hvordan kan du bruge RealRådmodellen?

  • Dig med et fastforrentet lån med afdrag: Hvis du har dit lån i Totalkredit i dag, kan du tilknytte lånet til RealRådmodellen uden omkostninger. Har du ikke dit lån i Totalkredit, så kan du flytte dit lån til Totalkredit og tilknytte RealRådmodellen. Dette vil dog være forbundet med konverteringsomkostninger.
  • Dig med et fastforrentet lån med afdragsfrihed: Overvejer du at skifte til et lån med afdrag, kan du samtidig skifte til RealRådmodellen. RealRåd anbefaler at gøre det, når en konvertering bedst kan betale sig.
  • Dig med et FlexLån: Hvis du vil skifte til et fastforrentet lån, kan du skifte til RealRådmodellen. RealRåd anbefaler at gøre det, når dit nuværende lån skal refinansieres, eller FlexLånet kan indfries uden større kurstab.
  • Dig der skal optage et nyt lån til boligkøb. RealRåd kan fra november 2017 formidle boligkøbsfinansiering hos vores samarbejdspartner.

Sådan kommer du videre

  • Kontakt RealRåd ved at sende en mail på info@realraad.dk med “Fleksibelt afdrag” i emnefeltet.
  • Du kan også læse mere med det samme under spørgsmål og svar herunder.
  • Du kan naturligvis også altid kontakte RealRåd på telefon 4330 0050 for yderligere spørgsmål.

Spørgsmål og svar

Klik i boksene og find svar på de oftest stillede spørgsmål. Du kan naturligvis altid kontakte RealRåd for yderligere spørgsmål.

RealRådmodellen er en kombination af et fastforrentet realkreditlån og en prioritetskredit, som sikrer dig mulighed for afdragsfrihed uden at skulle betale ekstra i bidrag for det. Og uden det ekstra kurstab, der normalt er på obligationer med afdragsfrihed.
Besparelserne kan være ganske store, og de afhænger helt af størrelsen på dit lån.

Du kan spare 2 steder:

  • Kursen på obligationer med afdrag er højere end for lån med afdragsfrihed, så du skal derfor låne mindre. P.t. (primo oktober 2017) sparer du cirka 17.000 kroner for hver lånte million.
  • Bidragssatsen er højere på lån uden afdrag med op til 0,33 %, så du kan spare op til 3.300 kroner årligt for hver lånte million.

Med en ny ordning hvor du har valget mellem at optage et afdragsfrit lån eller bruge RealRådmodellen, vil den samlede gæld løbende blive lavere. Pr. million kroner afdragsfri lån vil gælden ifølge RealRåds beregninger anslået falde med:

    • 32.000 kroner efter 5 år
    • 48.000 kroner efter 10 år
Når renten kan stige, vil der selvfølgelig være en risiko. Men hvor stor er den? Det kan vises med et eksempel, hvor risikoen sammenlignes med det mest risikable FlexLån, hvor renten også tilpasses hver 6 måned. Hvis FlexLånet er på 2 millioner kroner, vil en rentestigning på 2 % udløse en ekstra rentebetaling på 40.000 kroner.

Med RealRådmodellen vil risikoen stige gradvis i takt med, at gælden på prioritetskreditten stiger. Gælden og konsekvensen af en rentestigning på 2 % vil se sådan ud:

      • Efter 1 år er gælden på 47.000 kroner, og renteudgiften vil stige med 940 kroner
      • Efter 3 år er gælden på 141.000, og renteudgiften vil stige med 2.820 kroner
      • Efter 5 år er gælden på 239.000, og renteudgiften vil stige med 4.780 kroner
      • Efter 10 år er gælden på 501.000, og renteudgiften vil stige med 10.020 kroner.

Men hvis nu renten efter fx 5 år er steget med 2 %, er der også en meget stor sandsynlighed for, at realkreditlånet er blevet konverteret, eller kan konverteres, og konsekvensen af en lånekonvertering 2 % op i rente er normalt, at gælden bliver 10-15 % lavere. I eksemplet svarer det til mellem 180.000-250.000 kroner, som gælden vil være lavere.

Det kommer helt an på årsagen til opsigelsen.

Hvis det skyldes misligholdelse, er det ikke anderledes, end hvis man kun havde et afdragsfrit lån. Banken og realkreditselskabet vil gennemføre deres almindelige rykkerprocedurer. Kunden kan forsøge at få bank og realkreditselskab til at hjælpe med en løsning eller finde andre långivere, som vil. Hvis det ikke er muligt, er den yderste konsekvens, at boligen bliver solgt på tvangsauktion, hvis den ikke forinden kan sælges på markedsvilkår.

Hvis det ikke skyldes misligholdelse, kan det skyldes forhold i banken. Måske ønsker banken ikke at tilbyde ordningen mere, eller måske har banken fået et påbud om at slanke balancen, fordi kapitaldækningen er for lav.

I disse tilfælde vil der være en god mulighed for at finde en anden bank, som vil overtage prioritetskreditten. Dog måske på andre rentevilkår.

Men den allerstørste fordel ved RealRådmodellen er, at realkreditlånet løbende bliver nedbragt med afdrag. Der er derfor en større sandsynlighed for, at der vil være friværdi til at optage et nyt realkreditlån, som kan indfri prioritetskreditten.

Du kan sagtens kombinere de 2 muligheder, så du både afdrager boliglånet og realkreditlånet, uden at det bliver dyrere.

I eksemplet ovenfor vil gældsreduktionen pr. million afdragsfri lån og et boliglån på 180.000 med 6 % rente, som afvikles over 10 år være ekstra:

      • 30.000 kroner efter 5 år
      • 45.000 kroner efter 10 år
Nettoydelsen på et afdragsfrit 2 %-lån på en million er cirka 1.900 pr. måned og cirka 3.300 på et F1-FlexLån med afdrag, hvoraf 2.900 er afdrag. Hvis man ser bort fra afdraget, er nettoforskellen cirka 1.500 kroner. Rentefordelen forsvinder, hvis renten på FlexLånet stiger med 1,9 %. Hvis det sker, er renten sandsynligvis også steget tilsvarende på det fastforrentede lån, og i så fald vil man kunne konvertere lånet og skære cirka 15 % af gælden eller cirka 150.000 kroner.
I stedet for et afdragsfrit lån optager du et lån med afdrag. De løbende afdrag trækkes på kassekreditten. Din daglige økonomi bliver derfor ikke påvirket negativt af at vælge et lån med afdrag. Selvom du sparer på bidragssatsen og får et mindre kurstab, stiger dit rådighedsbeløb ikke. RealRådmodellen forudsætter nemlig, at alle besparelserne bruges på at nedbringe gælden på prioritetskreditten, så gælden her bliver så lav som mulig.
Ja. Det er en ekstra økonomisk fordel. I stedet for i dag, hvor man skal dele sit realkreditlån op i 2 lån, hvis man vil afdrage noget af gælden, kan du frit indbetale på prioritetskreditten, når det passer dig. Du får altså et fastforrentet lån med fleksible afdrag. Indbetaler du fx 1.000 kroner pr. måned, vil gælden pr. million kroner afdragsfri lån anslået falde med:

      • 94.000 kroner efter 5 år
      • 179.000 kroner efter 10 år
Ja. Det er helt op til banken at fastsætte sine rentesatser. Normalt kan de hæve renten uden varsel, hvis det generelle renteniveau stiger, og banken kan også gøre det ekstraordinært med 3 måneders varsel.

For prioritetskreditter tilknyttet RealRådmodellen gælder det, at renten følger den officielle rentesats Cibor6 og derfor reguleres hver 6. måned. I øjeblikket er det anbefalede lån et 2 %-lån, men hvis Cibor6 renten stiger med fx 1 %, er der stor sandsynlighed for, at realkreditlånet også vil kunne konverteres til en højere rente. I så fald anbefaler RealRåd en lånekonvertering, så realkreditgælden som udgangspunkt falder. I forbindelse med konverteringen anbefaler RealRåd dog, at realkreditlånet søges forhøjet, så prioritetskreditten kan nedbringes.

Ja. Ifølge RealRåds aftale med banken skal prioritetskreditten genforhandles hvert 5. år, og så kan man risikere, at banken ikke vil forlænge kreditten.

Bankernes almindelige forretningsbetingelser indeholder derudover normalt en bestemmelse om, at banken altid kan opsige et lån, når visse betingelser er opfyldt. Den væsentligste grund er, at engagementet i banken bliver misligholdt. Det er meget sjældent, at bankerne opsiger private lån, blot fordi bankerne ikke ønsker at have engagementerne mere.

Ja, det kan man sagtens, men så opnår man bare ikke den kursfordel, der er ved at vælge et lån med afdrag i stedet for et afdragsfrit lån, fordi kurstabet på det afdragsfri lån allerede er en realitet. Til gengæld vil du opnå bidragsbesparelsen.
Hvis der ikke har været konverteringsmuligheder, er det sandsynligvis fordi, renten ikke har ændret sig. I så fald vil det være muligt at optage et nyt tillægslån til at nedbringe prioritetskreditten, fordi realkreditlånet jo er blevet nedbragt via prioritetskreditten.

Hvis de manglende konverteringsmuligheder skyldes, at gælden er for lav, eller løbetiden er for kort til, at det er rentabelt at konvertere, kan man stadig optage et tillægslån, men så er renten måske steget i mellemtiden, og så kan besparelsen godt blive mindre.